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在夏威夷1031税务递延怎么操作？
美国税法鼓励投资者投资美国房地产，除了美国公民和合法永久居民外，同样允许海外投资者使用“1031交换”获得税务上的优惠。
通常，当投资者以高于最初支付的价格出售投资物业时，任何销售利润都要缴纳资本利得税。是时候与税务顾问和/或您的财务规划师来谈谈了，而房产经纪人是您在实施过程中的一个专业帮手！
什么是1031交易？
《1031税务递延》，也称为同类产财交换法，以美国国家税法第1031节的规定命名。1031递延税法规定了物业投资者可享受的税收延期交易处理。在物业买卖交易中，1031税务递延交换（1031 Exchange）是国税局允许纳税人合法避税的一种税务策略，它允许投资人将卖出物业的收益用于新的同种类物业置买中，从而可以推迟支付资本利得税到新物业出售之时。
- 需要特别注意的是，如果没有使用“1031交换”，美国FIRPTA法和夏威夷HARPTA 法两项法规规定，外国人出售或转让在夏威夷房地产时，必须预缴所得税。预缴税将由资金监管中心从交易金额中扣除，在产权交易或转让完成后的20天内，交给国税局直到来年报税月度时卖方通过申报退回多余部分。具体请阅读这篇文章。为了顺利拿回预缴的部分税款，卖方必须要有美国报税识别号(ITIN)。关于如何申请，可以参考以下文章。
1031 交换有几个好处：
- 这种类型的交易允许投资者将出售所得的收益再投资，而无需支付额外的税款——这会是相当可观的。除此之外，还可以避免典型的预扣税，例如 HARPTA（已实现金额的 7.25%）和 FIRPTA（通常为已实现金额的 15%）。
- 在税务上，使用“1031交换”的最大优势是“延迟交税”。投资人可以将本应缴纳的税款用于其他投资或支出，从而增加了投资人的现金流和潜在投资收益。另外，从通货膨胀的角度看，“延迟交税”也是一种变相得利
- 左图是一个投资人采用和不采用1031的受益区别
- 毫无疑问，这使第 1031 条成为税法中最大的财富积累工具之一。但它也是最未被充分利用的交易手段之一。
“1031交换”必须遵循的三个原则
根据税法Section 1.1031(k)-1, 投资人通过“1031交换”来的“同类财产”必须遵循以下三个顺位原则：
- 三个房地产原则：如果投资人选定的“同类财产”没有超过三个，那么选定的“同类财产”的总市值不受限制；
- 200％原则：如果投资人选定的“同类财产”超过三个，那么，所选定的所有“同类财产”的总市值不得超过所出售物业市值的200%；
- 95％原则：在“200%原则”的基础上，如果所选定的所有“同类财产”的总市值超过了所出售物业市值的200％，那么，投资人最终购入的物业总市值必须至少为之前选定的所有“同类财产”总市值的95％。表。例如，投资者有 45 天的时间来确定价值相等或更高的“同类”财产在完成出售所放弃的财产后。然后，投资者有 180 天的时间从最初的销售之日起完成购买新的投资物业。
1031交易的资格
- 首先，您必须找到一个有资质的中间人，以确保遵守规则的原则下合理避税。产权和托管公司可以充当中间人，在夏威夷瓦胡岛有许多公司或托管公司提供这项服务，他们会在持有资金，监督时间进程，并确保资金正确分配。因此您应该四处看看并获得最好的服务。
- 替换属性必须是同类的。同类替代财产是指为收入、投资或商业用途而持有的任何房地产。 例如Manoa 的房子可以用 Kailua 的空地代替，只要两者都是用于投资。 Kaneohe 的土地可以换成 Waikiki 的公寓。
一个属性可以交换两个或多个属性。两处或多处房产可以交换一处替代房产，只要新房产的价值比旧房产至少高出 1 美元，就无需缴税。投资物业可以交换为商业物业。
- 时间表 - 所有交易所都遵守严格的时间表。例如，投资者有 45 天的时间来确定价值相等或更高的“同类”财产在完成出售所放弃的财产后。然后，投资者有 180 天的时间从最初的销售之日起完成购买新的投资物业。
投资 - 两处房产都必须是投资。例如，一个人不能出售主要房屋并购买投资物业，反之亦然。
- 如果您正在考虑在夏威夷进行 1031 交换，我可以帮助您确保这是一个符合规则的顺利过程。
进行 1031 交换的四种方法
正向交换
“正向交换”：指先出售“原有财产”，再购入新的“同类财产”。这是完成 1031 交换的最常见方式，在此方法下，交换者需通过有资质的第三方中介公司 (QI) 获得准备出售置换财产的交换协议。从置换的财产成交之日起，需45 天的时间来确定替换财产。
优势：
- 减轻购房压力：投资人可以用卖房资金购买“同类财产”，不需要提前准备大笔购房资金；
- 等房价上涨再出售以获取最大收益：出售“原有财产”没有时间限制，投资人可以等到满意的市场价时售出“原有财产”，获得售房利益最大化。
劣势：
根据“1031交换”的时间限制，选择“正向交换”的投资人必须在45天内选定“同类财产”，并在180天内或者报税截止日期的两个日期中最早的日期前购入新的物业。因此，投资人可能由于时间限制无法以理想价格购入满意的“同类财产”。
有一些适用的识别规则需要牢记：
- 三个房地产原则：如果投资人选定的“同类财产”没有超过三个，那么选定的“同类财产”的总市值不受限制；
- 200％原则：如果投资人选定的“同类财产”超过三个，那么，所选定的所有“同类财产”的总市值不得超过所出售物业市值的200%；
- 95％原则：在“200%原则”的基础上，如果所选定的所有“同类财产”的总市值超过了所出售物业市值的200％，那么，投资人最终购入的物业总市值必须至少为之前选定的所有“同类财产”总市值的95％。
反向交换
“反向交换”：指先购入新的“同类财产”，再出售“原有财产”。
税法规定，投资人不可以同时拥有用于“1031交换”的新旧物业，因此，投资人通常需要联系一家第三方中介公司(Qualified Intermediary)。该类公司会针对“1031交换”成立一个LLC公司(Exchange Accommodation Titleholder，简称EAT)，代替投资人暂时持有物业的所有权。
如下图所示，在实际操作过程中，投资人一般有以下两种选择：
- 由EAT购入新的“同类财产”，在售出“原有财产”之后，再将购入的“同类财产”从EAT转入投资人名下。或者：
- 将打算出售的“原有财产”先转入EAT名下，等投资人购入新的“同类财产”后，再由EAT售出“原有财产”。
同时交换
当放弃的和替换的财产同时成交时，就会发生这种情况。仍然必须使用 QI 的服务，以维护安全港并避免建设性收到资金。
改善式交换
改善式交换 - 这可能发生在延迟交换或反向交换的情况下，当交换者想要使用目标财产的收益来改进改善替换财产时。但是，值得注意的是，如果该物业已为交易所所有，则这些改进不符合条件，还请注意，收益不能用于预付交易完成后进行的改进。如需更深入地讨论这是否可行，请联系我们。